Capacité d'emprunt : comment la calculer et l'augmenter ?

Les facteurs qui influencent votre capacité d'emprunt

• Revenus nets : salaires, revenus locatifs, pensions, primes régulières. Plus ils sont élevés et stables, plus votre capacité augmente.
• Charges fixes : loyer actuel, crédits en cours, pensions alimentaires. Chaque charge réduit directement votre capacité d'emprunt.
• Taux d'endettement : le HCSF limite vos mensualités de crédit à 35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur comprise.
• Durée du prêt : allonger la durée réduit les mensualités et augmente donc la capacité d'emprunt totale, mais le coût global du crédit augmente aussi.
• Taux d'intérêt : un taux bas signifie des mensualités plus abordables. En 2026, les taux immobiliers moyens se situent autour de 3,15 % sur 15 ans et 3,40 % sur 25 ans.
• Apport personnel : un apport de 10 % minimum est recommandé. Il réduit le montant à emprunter et rassure les banques sur votre capacité d'épargne.
• Reste à vivre : au-delà du taux d'endettement, les banques vérifient qu'il vous reste suffisamment pour vivre après paiement des mensualités (environ 800 à 1 000 € pour une personne seule).

• Vos revenus nets mensuels : le montant que vous percevez chaque mois après cotisations sociales et impôts.
• Vos charges mensuelles fixes : loyer, crédits en cours, pensions alimentaires et toute charge récurrente.
• La durée de l'emprunt souhaitée : en mois (par exemple, 20 ans = 240 mois).

• Mensualités de crédits en cours : prêt immobilier, crédit auto, crédit à la consommation, crédit renouvelable.
• Loyer : si vous êtes locataire, le loyer est intégré dans vos charges (il disparaît si le prêt est destiné à votre résidence principale).
• Pensions alimentaires versées : tout versement obligatoire est comptabilisé.
• Charges de copropriété : dans le cadre d'un achat immobilier, les charges prévisionnelles du futur bien sont souvent prises en compte.
• Leasing ou LOA : les mensualités de location longue durée (voiture, par exemple) sont assimilées à un crédit.

1. Solder vos crédits en cours : rembourser un crédit auto ou un crédit renouvelable libère de la capacité de remboursement. Si un crédit est proche du terme, les banques peuvent l'ignorer dans le calcul.
2. Allonger la durée du prêt : passer de 20 à 25 ans réduit les mensualités et augmente votre enveloppe. Le coût total du crédit sera cependant plus élevé.
3. Augmenter votre apport : un apport plus important réduit le montant à emprunter. Les sources possibles : épargne, donation familiale, déblocage d'épargne salariale, prêt familial.
4. Recourir au prêt à taux zéro (PTZ) : le PTZ n'entre pas dans le calcul du taux d'endettement et permet de financer jusqu'à 50 % du bien pour les primo-accédants éligibles.
5. Emprunter à deux : un co-emprunteur permet de cumuler les revenus, ce qui augmente mécaniquement la capacité d'emprunt.
6. Faire jouer la concurrence : comparer les offres de plusieurs banques pour obtenir le meilleur taux réduit le coût des intérêts et augmente votre capacité réelle.
7. Optimiser votre dossier : un historique bancaire propre (pas de découverts, épargne régulière) rassure les banques et peut permettre d'obtenir des conditions plus favorables. Consultez notre guide pour monter un dossier en béton.

• Taux d'endettement maximum de 35 % (recommandation HCSF, quasi-obligatoire)
• Durée maximale de 25 ans (27 ans pour un achat en VEFA ou avec travaux importants)
• L'assurance emprunteur est obligatoire et entre dans le calcul du TAEG
• L'apport personnel est fortement recommandé (10 à 20 % du prix du bien)

• Pas de taux d'endettement réglementaire, mais les établissements appliquent généralement le même seuil de 33 à 35 %
• Durée maximale de 7 ans (84 mois)
• Taux plus élevés que l'immobilier
• Montant maximum de 75 000 €

FAQ sur la capacité d'emprunt

Sources

• Service-Public.fr - Calculateur de crédit immobilier
• Banque de France - Taux d'usure
• Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) - Recommandations
• Meilleurtaux - Baromètre des taux immobiliers