Calculer votre capacité d'emprunt
Avant de visiter des biens ou de monter un dossier, vous avez besoin d'un chiffre clair : combien pouvez-vous emprunter ? Ce calculateur de capacité d'emprunt estime le montant qu'une banque pourrait vous accorder à partir de vos revenus, de vos charges, de votre apport et des conditions de prêt (taux et durée). Vous obtenez en quelques secondes votre budget immobilier maximal, votre mensualité plafond et le prêt correspondant.
Indiquez le revenu annuel du foyer
Renseignez le revenu annuel total de votre foyer (salaires et revenus réguliers). Le calculateur le ramène en revenu mensuel pour la suite du calcul.
Ajoutez vos charges mensuelles
Inscrivez le total de vos mensualités de crédits en cours (crédit auto, prêt conso, autres). Ces charges réduisent ce qu'il vous reste pour un nouveau prêt.
Saisissez votre apport
Entrez le montant en euros que vous comptez investir vous-même. L'apport vient s'ajouter au prêt pour fixer votre budget d'achat total.
Renseignez le taux d'intérêt
Indiquez le taux annuel envisagé pour votre crédit. À mensualité égale, un taux plus élevé réduit le capital que vous pouvez emprunter.
Choisissez la durée
Sélectionnez la durée de remboursement en années. Plus elle est longue, plus la mensualité baisse, ce qui augmente le montant empruntable.
Fixez votre taux d'endettement
Réglez le plafond d'endettement à respecter, souvent autour de 35 %. C'est la part maximale de vos revenus consacrée aux remboursements.
Lisez vos résultats
Vous obtenez votre prix d'achat maximal, le prêt correspondant, la mensualité plafond et votre taux d'endettement utilisé. Le simulateur affiche aussi plusieurs scénarios de taux pour en mesurer l'impact.
Comment le calcul fonctionne
Le principe tient en quelques étapes. Le calculateur divise d'abord votre revenu annuel par douze pour obtenir un revenu mensuel. Il applique ensuite votre taux d'endettement à ce revenu : par exemple, 35 % d'un revenu de 5 000 € autorise 1 750 € de remboursements par mois. Il retire vos charges actuelles pour isoler la mensualité disponible pour le nouveau prêt. Cette mensualité est convertie en capital empruntable selon le taux et la durée, grâce à la formule d'amortissement d'un crédit. En ajoutant votre apport, vous obtenez le budget total de votre achat.
Un exemple chiffré
Prenons un foyer avec un revenu de 60 000 € par an, soit 5 000 € par mois. Il rembourse déjà 200 € de crédit auto et vise un taux d'endettement de 35 %.
Sa capacité de remboursement atteint 1 750 € par mois (35 % de 5 000 €). En retirant les 200 € de charges, il reste 1 550 € pour la mensualité du prêt. Avec un taux de 3,5 % sur 25 ans, cette mensualité correspond à un emprunt d'environ 309 000 €. En ajoutant un apport de 30 000 €, le budget immobilier maximal monte à près de 339 000 €.
Les frais à prévoir en plus du prêt
Frais de notaire : souvent 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
Assurance emprunteur : exigée en pratique par les banques, elle s'ajoute à chaque mensualité et compte dans votre taux d'endettement.
Frais de dossier et de garantie (caution ou hypothèque).
Travaux éventuels et frais de déménagement, à intégrer dans votre budget réel.
Comment augmenter votre capacité d'emprunt
Allongez la durée du prêt : passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité et augmente le capital empruntable, même si le coût total grimpe.
Soldez un petit crédit en cours : chaque mensualité supprimée libère de la marge pour le prêt immobilier.
Renforcez votre apport : il diminue le montant à emprunter et solidifie votre dossier.
Faites jouer la concurrence sur le taux : quelques dixièmes de point suffisent à décaler votre budget.
Comparez l'assurance emprunteur, qui pèse dans votre taux d'endettement et donc dans ce que vous pouvez emprunter.
Questions fréquentes
Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
On part de vos revenus mensuels, auxquels on applique un taux d'endettement (souvent 35 %). On retire les crédits en cours pour obtenir la mensualité disponible, puis on la convertit en capital selon le taux et la durée. Le calculateur ci-dessus réalise cette opération pour vous en quelques secondes.
Quel salaire faut-il pour emprunter 200 000 € ?
Cela dépend de la durée et du taux. Pour 200 000 € sur 25 ans à 3,5 %, la mensualité tourne autour de 1 000 €, ce qui demande environ 2 860 € de revenus mensuels pour rester sous 35 % d'endettement, hors autres crédits. Ajustez la durée et le taux dans le simulateur pour voir l'effet sur le revenu nécessaire.
Quel est le taux d'endettement maximum ?
Les banques limitent en général le taux d'endettement à 35 % des revenus nets, assurance de prêt comprise. Ce plafond connaît quelques exceptions selon les profils et les dossiers. Renseignez votre propre plafond dans le calculateur pour rester proche de la réalité.
Faut-il un apport pour emprunter ?
Un apport n'est pas légalement obligatoire, mais la plupart des banques en demandent un, souvent autour de 10 % du prix, pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Plus votre apport est élevé, plus votre dossier est solide et plus le montant à emprunter diminue.
Le résultat du calculateur vaut-il accord de prêt ?
Non. Il s'agit d'une estimation basée sur les chiffres que vous saisissez. Votre capacité réelle dépend de l'étude complète de votre dossier par la banque (stabilité des revenus, reste à vivre, situation professionnelle). Servez-vous de ce résultat pour cadrer votre projet, pas comme une garantie.
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