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Capacité d'emprunt : comment la calculer et l'augmenter ?

Écrit par Stéphanie Canovas

- 1 avr. 2026

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Concept clé
  • La capacité d'emprunt dépend de vos revenus, charges et du taux d'endettement de 35 %
  • Formule : (revenus - charges) x 35 % = mensualité maximum
  • Des leviers concrets existent pour augmenter votre capacité d'emprunt
  • Exemples chiffrés par niveau de salaire et durée de prêt
Financer explique : Capacité d'emprunt

Capacité d'emprunt : définition

La capacité d'emprunt est le montant maximum qu'une banque accepte de vous prêter pour financer un projet : achat immobilier, crédit travaux ou crédit à la consommation.

Elle dépend principalement de vos revenus, de vos charges fixes et du taux d'endettement maximum autorisé, fixé à 35 % par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière).

Concrètement, votre capacité d'emprunt correspond à la différence entre vos revenus et vos charges, multipliée par ce seuil de 35 %. Ce calcul détermine la mensualité maximale que vous pouvez supporter, et donc le montant total que vous pouvez emprunter sur une durée donnée.

Les facteurs qui influencent votre capacité d'emprunt

  • Revenus nets : salaires, revenus locatifs, pensions, primes régulières. Plus ils sont élevés et stables, plus votre capacité augmente.

  • Charges fixes : loyer actuel, crédits en cours, pensions alimentaires. Chaque charge réduit directement votre capacité d'emprunt.

  • Taux d'endettement : le HCSF limite vos mensualités de crédit à 35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur comprise.

  • Durée du prêt : allonger la durée réduit les mensualités et augmente donc la capacité d'emprunt totale, mais le coût global du crédit augmente aussi.

  • Taux d'intérêt : un taux bas signifie des mensualités plus abordables. En 2026, les taux immobiliers moyens se situent autour de 3,15 % sur 15 ans et 3,40 % sur 25 ans.

  • Apport personnel : un apport de 10 % minimum est recommandé. Il réduit le montant à emprunter et rassure les banques sur votre capacité d'épargne.

  • Reste à vivre : au-delà du taux d'endettement, les banques vérifient qu'il vous reste suffisamment pour vivre après paiement des mensualités (environ 800 à 1 000 € pour une personne seule).

Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

Le calcul de la capacité d'emprunt repose sur une formule simple. Vous avez besoin de trois informations :

  • Vos revenus nets mensuels : le montant que vous percevez chaque mois après cotisations sociales et impôts.
  • Vos charges mensuelles fixes : loyer, crédits en cours, pensions alimentaires et toute charge récurrente.
  • La durée de l'emprunt souhaitée : en mois (par exemple, 20 ans = 240 mois).

Formule de calcul de la capacité d'emprunt

Capacité d'emprunt mensuelle = (revenus nets - charges fixes) x 35 %

Capacité d'emprunt totale = capacité mensuelle x durée du prêt en mois

Cette formule donne un montant théorique. La banque appliquera ensuite le taux d'intérêt et le coût de l'assurance emprunteur, ce qui peut réduire le montant final.

Simulation capacité d'emprunt : exemple concret

Prenons un exemple pour illustrer le calcul.

Exemple : couple avec 4 000 € de revenus nets

Revenus nets mensuels du couple : 4 000 € Charges fixes (crédit auto en cours) : 250 €

Capacité d'emprunt mensuelle : (4 000 - 250) x 35 % = 1 312 €/mois

Sur 20 ans (240 mois) : 1 312 x 240 = 315 000 € (montant théorique)

En tenant compte d'un taux immobilier de 3,30 % et d'une assurance de 0,30 %, le montant empruntable réel serait d'environ 230 000 €.

La différence entre le montant théorique et le montant réel s'explique par les intérêts et l'assurance qui s'ajoutent aux mensualités.

Capacité d'emprunt selon le salaire : tableau comparatif

Le tableau ci-dessous présente la capacité d'emprunt estimée selon différents niveaux de salaire net mensuel, pour un emprunteur sans crédit en cours. Les montants tiennent compte d'un taux moyen de 3,30 % (hors assurance).

Salaire net mensuelMensualité max (35 %)Emprunt sur 15 ansEmprunt sur 20 ansEmprunt sur 25 ans
1 500 €525 €73 500 €89 500 €102 000 €
2 000 €700 €98 000 €119 500 €136 000 €
2 500 €875 €122 500 €149 500 €170 000 €
3 000 €1 050 €147 000 €179 500 €204 000 €
4 000 €1 400 €196 000 €239 000 €272 000 €
5 000 €1 750 €245 000 €299 000 €340 000 €
6 000 €2 100 €294 000 €359 000 €408 000 €

Important

Ces montants sont des estimations basées sur un taux de 3,30 %. Votre capacité d'emprunt réelle dépendra du taux obtenu auprès de votre banque, du coût de l'assurance emprunteur et de votre profil. Tout crédit en cours réduit directement votre capacité d'emprunt.

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Quelles charges sont prises en compte ?

Les banques analysent l'ensemble de vos charges récurrentes pour déterminer votre capacité d'emprunt. Voici ce qui entre dans le calcul :

  • Mensualités de crédits en cours : prêt immobilier, crédit auto, crédit à la consommation, crédit renouvelable.

  • Loyer : si vous êtes locataire, le loyer est intégré dans vos charges (il disparaît si le prêt est destiné à votre résidence principale).

  • Pensions alimentaires versées : tout versement obligatoire est comptabilisé.

  • Charges de copropriété : dans le cadre d'un achat immobilier, les charges prévisionnelles du futur bien sont souvent prises en compte.

  • Leasing ou LOA : les mensualités de location longue durée (voiture, par exemple) sont assimilées à un crédit.

Quels revenus sont pris en compte ?

Les banques retiennent : salaires nets, revenus fonciers (généralement à 70 %), pensions de retraite, allocations handicap. Les primes et heures supplémentaires sont prises en compte si elles sont régulières (sur 3 ans). Les revenus d'auto-entrepreneur sont évalués sur les 2 à 3 dernières années.

Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?

Si votre capacité d'emprunt est insuffisante pour votre projet, plusieurs leviers existent :

  • Solder vos crédits en cours : rembourser un crédit auto ou un crédit renouvelable libère de la capacité de remboursement. Si un crédit est proche du terme, les banques peuvent l'ignorer dans le calcul.

  • Allonger la durée du prêt : passer de 20 à 25 ans réduit les mensualités et augmente votre enveloppe. Le coût total du crédit sera cependant plus élevé.

  • Augmenter votre apport : un apport plus important réduit le montant à emprunter. Les sources possibles : épargne, donation familiale, déblocage d'épargne salariale, prêt familial.

  • Recourir au prêt à taux zéro (PTZ) : le PTZ n'entre pas dans le calcul du taux d'endettement et permet de financer jusqu'à 50 % du bien pour les primo-accédants éligibles.

  • Emprunter à deux : un co-emprunteur permet de cumuler les revenus, ce qui augmente mécaniquement la capacité d'emprunt.

  • Faire jouer la concurrence : comparer les offres de plusieurs banques pour obtenir le meilleur taux réduit le coût des intérêts et augmente votre capacité réelle.

  • Optimiser votre dossier : un historique bancaire propre (pas de découverts, épargne régulière) rassure les banques et peut permettre d'obtenir des conditions plus favorables. Consultez notre guide pour monter un dossier en béton.

Reste à vivre : le critère que les banques surveillent

Le reste à vivre est le montant qu'il vous reste chaque mois après paiement de toutes vos charges et mensualités de crédit. Les banques l'examinent systématiquement en complément du taux d'endettement.

Même si votre taux d'endettement est inférieur à 35 %, votre dossier peut être refusé si votre reste à vivre est jugé insuffisant.

  • 200 à 400 €
Situation familialeReste à vivre minimum estimé
Personne seule800 à 1 000 €
Couple sans enfant1 200 à 1 500 €
Couple avec 1 enfant1 400 à 1 800 €
Couple avec 2 enfants1 600 à 2 100 €
Par enfant supplémentaire

L'impact du PTZ sur la capacité d'emprunt

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un dispositif de l'État qui permet aux primo-accédants d'emprunter une partie du prix du bien sans payer d'intérêts. Son avantage principal pour la capacité d'emprunt : le PTZ n'entre pas dans le calcul du taux d'endettement.

Le PTZ a été élargi en 2026 : il couvre désormais tout le territoire (et non plus uniquement les zones tendues) et peut financer jusqu'à 50 % du prix du bien dans le neuf.

Pour un couple avec 3 500 € de revenus nets, le PTZ peut représenter jusqu'à 100 000 € de financement supplémentaire, ce qui augmente considérablement la capacité d'achat sans alourdir les mensualités pendant la période de différé.

Taux d'usure et capacité d'emprunt

Le taux d'usure est le taux maximum auquel une banque peut vous prêter. Il est fixé chaque trimestre par la Banque de France et inclut tous les frais du crédit : intérêts, assurance emprunteur, frais de dossier et frais de garantie.

Au 2e trimestre 2026, le taux d'usure pour un prêt immobilier à taux fixe de 20 ans et plus est de 5,19 %. Pour les durées de 10 à 20 ans, il s'établit à 4,48 %.

Si le TAEG de votre prêt dépasse ce seuil, la banque a l'interdiction de vous accorder le crédit. Ce mécanisme peut limiter votre capacité d'emprunt, surtout si vous avez un profil jugé « à risque » (âge élevé entraînant une assurance plus chère, par exemple).

Capacité d'emprunt immobilier vs. crédit consommation

La capacité d'emprunt ne se calcule pas de la même façon selon le type de crédit.

Crédit immobilier :

  • Taux d'endettement maximum de 35 % (recommandation HCSF, quasi-obligatoire)
  • Durée maximale de 25 ans (27 ans pour un achat en VEFA ou avec travaux importants)
  • L'assurance emprunteur est obligatoire et entre dans le calcul du TAEG
  • L'apport personnel est fortement recommandé (10 à 20 % du prix du bien)

Crédit à la consommation :

  • Pas de taux d'endettement réglementaire, mais les établissements appliquent généralement le même seuil de 33 à 35 %
  • Durée maximale de 7 ans (84 mois)
  • Taux plus élevés que l'immobilier
  • Montant maximum de 75 000 €

FAQ sur la capacité d'emprunt

Comment connaître sa capacité d'emprunt ?

Pour calculer votre capacité d'emprunt, appliquez cette formule :

  • Capacité mensuelle = (revenus nets - charges fixes) x 35 %
  • Capacité totale = capacité mensuelle x nombre de mois du prêt

Par exemple, avec 3 000 € de revenus nets et 500 € de charges : (3 000 - 500) x 35 % = 875 €/mois de mensualité maximum. Sur 20 ans, cela représente environ 179 500 € (en tenant compte des intérêts).

Quelle est la différence entre capacité d'emprunt et taux d'endettement ?

Le taux d'endettement est le pourcentage de vos revenus consacré au remboursement de vos dettes. Il est plafonné à 35 % par le HCSF.

La capacité d'emprunt est le montant total que vous pouvez emprunter en fonction de ce taux d'endettement, de la durée du prêt et du taux d'intérêt. Le taux d'endettement est un ratio, la capacité d'emprunt est un montant en euros.

Quel salaire pour emprunter 200 000 euros sur 25 ans ?

Pour emprunter 200 000 € sur 25 ans à un taux de 3,40 %, la mensualité serait d'environ 990 €. Avec la règle des 35 %, le salaire net mensuel minimum requis est d'environ 2 830 €.

Si vous empruntez sur 20 ans, la mensualité passe à environ 1 140 €, ce qui nécessite un salaire net d'au moins 3 260 €.

Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?

Plusieurs solutions existent :

  • Rembourser vos crédits en cours avant de faire votre demande
  • Allonger la durée du prêt (de 20 à 25 ans)
  • Augmenter votre apport personnel
  • Utiliser le prêt à taux zéro (PTZ) qui n'entre pas dans le calcul du taux d'endettement
  • Emprunter à deux pour cumuler les revenus
  • Comparer les offres de plusieurs banques pour obtenir un meilleur taux
Qu'est-ce que le reste à vivre et quel impact sur le prêt ?

Le reste à vivre est la somme qu'il vous reste chaque mois après paiement de toutes vos mensualités et charges fixes. Les banques exigent un reste à vivre minimum d'environ 800 à 1 000 € pour une personne seule et 1 200 à 1 500 € pour un couple.

Même si votre taux d'endettement est sous les 35 %, un reste à vivre insuffisant peut entraîner un refus de prêt.

Le PTZ compte-t-il dans le taux d'endettement ?

Non, le prêt à taux zéro (PTZ) bénéficie d'un différé de remboursement et n'est pas comptabilisé dans le calcul du taux d'endettement pendant cette période. C'est un levier important pour augmenter votre capacité d'emprunt sans dépasser le seuil de 35 %.

Quel salaire pour un prêt de 30 000 euros ?

Pour un prêt de 30 000 € sur 5 ans (60 mois) à un taux de 5 %, la mensualité serait d'environ 566 €. Selon la règle des 35 %, votre salaire net mensuel doit être d'au moins 1 617 €.

Sur 3 ans, la mensualité monte à environ 900 €, nécessitant un salaire d'au moins 2 570 €.

Sources

Financera Talks

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